株式会社マリオン（3494）2025年9月期 第3四半期決算：収益構造の変化と今後の課題

1. エグゼクティブ・サマリー

投資スタンス：中立、確信度：60%

株式会社マリオンの2025年9月期第3四半期決算は、売上高が前年同期比で12.4%減少した一方で、不動産証券化サービスの売上が大きく伸長するという、事業ミックスの変化を明確に示した内容でした 。売上高、営業利益、経常利益、四半期純利益はすべて前年同期を下回ったものの、これは主に不動産売買事業の売上が大きく減少したことが主因です 。しかしながら、年間配当金予想は前期の5.20円から6.00円に引き上げられており、経営陣の今後の業績に対する一定の自信がうかがえます 。一方で、通期計画に対する進捗率は、売上高、各利益項目ともに芳しくなく、第4四半期に大幅な巻き返しがなければ、計画未達となるリスクが高いと判断します 。安定収益源である不動産賃貸事業が横ばいである一方、不動産売買事業の不安定性が全体業績の足を引っ張る構図は変わっておらず、今後の成長の道筋には不透明感が残ります。

• 3行サマリー：
  • 事実： 2025年9月期第3四半期は、売上高が前年同期比で12.4%減少し、各利益も大幅減益となった 。
  • 本質： これは、買取再販事業などの新しい取り組みがあったものの、不動産売買事業の売上高が大幅に減少したことが主因であり、ポートフォリオの不安定性が露呈した 。
  • 注目点： 利益率の高い事業の成長余地、および不安定な不動産売買事業の今後の見通しと、それが通期計画達成にどう影響するかに注目する必要がある。
• 主要カタリストとリスク：
  • カタリスト（ポジティブ要因）:
    1. 不動産売買事業の収益性向上： 買取再販事業のような新しい取り組みが本格的に軌道に乗り、高収益物件の売却が成功すれば、利益を大きく押し上げる可能性がある 。
    2. 既存物件の入居率改善と賃料収入の増加： 物価上昇と賃貸住宅の需給ひっ迫を背景に、既存物件の賃料改定が成功すれば、安定収益の増加が見込める 。
    3. 効率的な事業運営による販管費の抑制： 販売費および一般管理費が前年同期比で増加傾向にあるが、これを抑制できれば利益率の改善に繋がる 。
  • リスク（ネガティブ要因）:
    1. 不動産市況の悪化： 地価や建築資材価格の高騰が続けば、新規物件の仕入れがさらに困難になり、不動産売買事業の収益機会が減少する 。
    2. 通期業績予想の未達： 第3四半期までの進捗率が低く、第4四半期での大幅な巻き返しがなければ、計画未達となり投資家の信頼を損なう可能性がある 。
    3. 金利上昇リスク： 長期借入金や短期借入金が増加しており、今後の金利上昇は支払利息の増加を通じて収益を圧迫する可能性がある 。

2. 事業概要とビジネスモデルの深掘り

株式会社マリオンは、不動産賃貸関連サービスを主要事業とする単一セグメントの企業です 。事業内容は大きく3つのサービスに分かれています。

1. 不動産賃貸サービス： 保有物件、サブリース物件、および受託物件の賃貸から安定的な賃料収入を得る事業です 。これは、入居率を維持・向上させることで、売上高を比較的安定的に確保できるストック型ビジネスと言えます 。
2. 不動産証券化サービス： 既存の証券化サービス物件の入居率維持に努め、安定的な収益確保を目指す事業です 。これも賃貸サービスと同様に安定的な収益源であり、当四半期は売上高が前年同期比で17.2%増加しました 。
3. 不動産売買： 不動産の仕入れと売却を行う事業です 。当四半期には東京都中野区の共同住宅1棟を売却し、これが買取再販事業という新たな取り組みであると説明されています 。この事業は、市況や仕入れ・売却のタイミングに収益が大きく左右されるフロー型ビジネスであり、当四半期は売上高が63.4%減と大幅に落ち込みました 。

ビジネスモデルの評価： 同社の売上は主に「賃貸収入」と「売買収入」に分解できます。

• 売上高 = （賃貸物件数 × 平均入居率 × 平均賃料） + （売買物件数 × 平均売却単価）

このモデルの強みは、不動産賃貸サービスという安定的な収益基盤があることです 。これにより、市況変動の影響を受けやすい不動産売買事業の収益変動リスクをある程度緩和しています。また、単身世帯の増加といった社会的なトレンドが追い風となっている点も強みです 。

一方で、脆弱性としては、不動産売買事業の収益の不安定性が挙げられます 。特に、不動産市況の変動、用地不足、建築資材の高騰といったマクロ環境の変化は、この事業に直接的な影響を与えます 。また、買取再販事業は、物件を仕入れてから付加価値をつけ、再販するまでの間に、市場価格の変動リスクや追加コストの発生リスクを抱えます。

競争環境： 同社は、大手の総合不動産会社から地域密着型の中小企業まで、幅広い競合と向き合っています。大手との比較では、資金調達力やブランド力で劣る可能性がある一方、中小企業としては、特定の地域におけるネットワークや迅速な意思決定が強みとなり得ます。同社が取り組んでいる買取再販事業は、単なる仲介や賃貸管理とは異なり、付加価値を高めて再販することで高い利益率を目指すものです。この分野では、多様なプレイヤーが存在し、物件の目利き力とコスト管理能力が競争優位性を左右します。

3. 【最重要】業績ハイライトと徹底的な財務分析

P/L分析

項目	2024年9月期3Q (百万円)	2025年9月期3Q (百万円)	前年同期比 (増減率)
売上高	1,462	1,281		▲12.4%
売上総利益	672	611		▲9.0%
営業利益	309	239		▲22.5%
経常利益	178	95		▲46.5%
四半期純利益	122	63		▲47.9%

営業利益のブリッジ分析: 前年同期の営業利益309百万円から、当期の239百万円への減少要因を分解します。

1. 売上数量/ミックス変動： 売上高の減少が、そのまま利益の減少に繋がっています。
   • 不動産賃貸サービスの売上高は902百万円で前年同期比1.0%減とほぼ横ばいでした 。
   • 不動産証券化サービスの売上高は259百万円で前年同期比17.2%増と大幅に増加しました 。
   • 不動産売買の売上高は109百万円で前年同期比63.4%減と大幅に減少しました 。
   • これらの変動の結果、売上高全体は181百万円（1,462百万円 → 1,281百万円）減少しました 。売上総利益の減少額は61百万円（672百万円 → 611百万円）であり、売上高の減少に比べ利益の減少幅が小さいことから、利益率の高い事業ミックスへの変化があったと推察されます 。
2. 価格/原価率変動： 売上総利益率は、前年同期の46.0%（672/1,462）から当期の47.7%（611/1,281）へと1.7ポイント上昇しています。これは、不動産売買事業の売上が大きく減少し、相対的に利益率が高いとされる不動産証券化サービスなどの事業構成比が上昇したことが一因と考えられます 。
3. 販管費変動： 販売費及び一般管理費は、前年同期の363百万円から当期の372百万円へと9百万円（2.5%）増加しました 。これは売上高が減少している中で、利益を圧迫する要因となります。人員増、広告宣伝費、あるいは新しい取り組みに伴う一時的な費用増など、具体的な内訳は不明ですが、売上減少期における販管費の増加は、経営の効率性に対する懸念を生じさせます。

結論： 営業利益の減少は、売上高の減少が主因であり、特に不安定な収益源である不動産売買事業の不調が全体業績を牽引しました 。一方で、売上総利益率の改善が見られることから、収益性の高い事業へのシフトが進んでいる可能性が示唆されます。

B/S分析

項目	2024年9月期 (百万円)	2025年9月期3Q (百万円)	前期末比 (増減額)
総資産	18,822	19,210		+387
純資産	4,330	4,364		+33
自己資本比率	22.9%	22.7%		▲0.2pt

運転資本の分析： 運転資本（Working Capital）は、企業が日々の事業活動を円滑に進めるために必要な資金です。運転資本の効率性は、CCC（キャッシュ・コンバージョン・サイクル）で評価できます。

• CCC = DSO（売上債権回転日数）+ DIO（棚卸資産回転日数）- DPO（仕入債務回転日数）

提供された情報からは正確な数値の算出は困難ですが、貸借対照表の主要項目からその変化の方向性を考察します 。

• **販売用不動産（在庫）**は、前期末の1,753,756千円から当期末の1,730,357千円に減少しています 。これは、買取再販事業で仕入れた物件を売却したことによる減少と考えられます 。在庫が減少したことは、在庫の回転が速くなっていることを示唆し、DIOの短縮に貢献する可能性があります。しかし、販売用不動産の減少は売上高の減少にも繋がっているため、在庫の消化が遅れている可能性も排除できません。物件の滞留期間の長期化や陳腐化リスクについては、詳細な情報がないため判断が難しいですが、不動産市況の不透明性から、慎重なモニタリングが必要です。
• 現金及び預金は、前期末から228百万円減少しています 。これは、事業活動によるキャッシュの流出、あるいは投資活動や財務活動によるものであり、後述のキャッシュフロー分析で詳細を検討します。
• 短期借入金および長期借入金は増加しています 。特に、固定負債の長期借入金が269百万円、匿名組合預り金が182百万円増加しています 。これは、事業拡大のための資金調達、あるいは運転資金の補填に充てられた可能性が高いです。

結論： 自己資本比率はわずかに低下したものの、依然として22.7%の水準を維持しており、財務の安全性は概ね安定していると言えます 。しかし、借入金の増加は、金利変動リスクを増大させる要因となります 。

キャッシュフロー（C/F）分析

提供された資料には四半期キャッシュ・フロー計算書は含まれていません 。したがって、提供された情報からC/F分析を行うことはできません。ただし、現金及び預金が228百万円減少したことから、営業活動、投資活動、財務活動のいずれか、あるいは複数がマイナスに寄与したことが推察されます 。

資本効率性の評価

提供された情報だけでは、ROICやWACC、デュポン分解の詳細な計算に必要なデータが不足しています。しかし、概算でその方向性を考察します。

• ROIC（投下資本利益率）： ROIC = NOPAT / 投下資本 当期の営業利益は前年同期比で22.5%減少しました 。一方、総資産は増加しています 。投下資本の増加に対して、利益が減少しているため、ROICは悪化していると推察されます。これは、企業が投じた資本から生み出す利益が非効率になっていることを示唆しており、企業価値創造能力に疑問符が付きます。
• ROE（自己資本利益率）： ROE = 純利益率 × 総資産回転率 × 財務レバレッジ 当期は四半期純利益が大幅に減少しました 。純利益率の低下がROEの悪化に直接的に繋がっていると考えられます。総資産回転率も、売上高が減少している一方で総資産が増加しているため、悪化している可能性が高いです。

結論： 利益の減少と総資産の増加により、資本効率性は悪化していると判断されます 。これは、経営陣が資金を効率的に活用できていない可能性を示唆しており、今後の資本配分戦略を注視する必要があります。

4. 【核心】セグメント情報の徹底解剖

同社は「不動産賃貸関連サービス事業の単一セグメント」であるため、セグメント別の詳細な損益情報は提供されていません 。ただし、事業内容別の売上高は開示されています。

• 不動産賃貸サービス： 売上高902百万円（前年同期比1.0%減） 。安定収益源であり、ほぼ横ばいの推移です。これは、継続的な入居率の維持向上に努めた結果と言えます 。
• 不動産証券化サービス： 売上高259百万円（前年同期比17.2%増） 。既存物件の入居率維持に注力した結果、好調な推移を示しました 。
• 不動産売買： 売上高109百万円（前年同期比63.4%減） 。大幅な減少となりました。前期は好調であった売買事業が不調に転じたことが、全社的な減収減益の主因です 。当期は、買取再販事業という新しい取り組みで共同住宅1棟を売却しましたが、これが売上高の大きな減少を補うには至りませんでした 。

ポートフォリオ・マネジメントの評価： 同社の事業ポートフォリオは、安定的な賃貸・証券化事業と、変動の大きい売買事業から構成されています。今回の決算では、このポートフォリオのリスク分散機能が十分に機能しているとは言えませんでした。売買事業の不調が全体業績を大きく下振れさせています。 経営陣は、買取再販事業を新たな取り組みとして推進していますが、これが単発の成功で終わらず、安定的な収益源となるには、継続的な物件の目利きと、市場環境の変化に左右されない確固たるビジネスモデルの確立が必要です。現状では、ポートフォリオ全体として、フロー型ビジネスの不安定性が顕著に現れていると評価できます。

5. 経営計画の進捗と経営陣の評価

同社は2025年9月期の通期業績予想を公表しており、売上高3,200百万円、営業利益800百万円、経常利益600百万円、当期純利益400百万円を目標としています 。

第3四半期までの実績と通期計画を比較すると、以下の進捗率となります。

• 売上高： 1,281百万円 / 3,200百万円 = 40.0%
• 営業利益： 239百万円 / 800百万円 = 29.9%
• 経常利益： 95百万円 / 600百万円 = 15.8%
• 当期純利益： 63百万円 / 400百万円 = 15.8%

計画未達/超過の場合の要因分析： 進捗率は、売上高、各利益項目ともに極めて低く、このままでは通期計画の達成は極めて困難であると判断します 。

特に、経常利益と純利益の進捗率が15%台と低迷している点は深刻です。これは、売買事業の不調が四半期を通して継続したことに加え、支払利息や匿名組合損益分配額といった営業外費用が増加し、収益を圧迫していることが要因と考えられます 。

経営陣は、決算短信発表時点では通期業績予想の修正は行っていません 。しかし、第4四半期だけで残りの売上高（1,919百万円）と営業利益（561百万円）を稼ぎ出すためには、大型物件の売却など、極めて大きなポジティブ要因が必要です。このまま計画修正が行われなければ、投資家からは需要予測能力の甘さや実行力の不足として評価されるリスクがあります。

6. 将来シナリオと株価のカタリスト/リスク

今後12～24ヶ月の業績について、以下の3つのシナリオを提示します。

• 弱気シナリオ（確率25%）：
  • 前提条件： 不動産市況の悪化が継続し、新規物件の仕入れがさらに困難となる。買取再販事業も不調に終わり、物件の滞留期間が長期化。支払利息の増加が収益を圧迫し続ける。
  • 予測レンジ：
    • 売上高：2,000～2,500百万円
    • 営業利益：150～200百万円
  • リスク：
    • 不動産市況の急激な悪化による含み損の発生。
    • 金利上昇による財務負担の増大。
    • 通期計画の大幅な未達による投資家の信頼喪失。
• 基本シナリオ（確率60%）：
  • 前提条件： 不動産市況は現状維持。買取再販事業で小規模な物件の売却が数件成功し、不動産売買事業の売上が一部回復する。不動産賃貸・証券化サービスは安定的に推移。
  • 予測レンジ：
    • 売上高：2,500～3,000百万円
    • 営業利益：200～400百万円
  • カタリスト：
    • 既存賃貸物件の入居率・賃料の微増。
    • 買取再販事業の小規模な成功。
  • リスク：
    • 期末に大型物件の売却が不調に終わる可能性。
    • 販管費の増加トレンドが継続すること。
• 強気シナリオ（確率15%）：
  • 前提条件： 第4四半期に、仕入れた大型物件の売却が想定以上の高値で成功する。買取再販事業が本格的に軌道に乗り、継続的な収益源となる。不動産賃貸事業で賃料改定が大幅に進む。
  • 予測レンジ：
    • 売上高：3,000～3,500百万円
    • 営業利益：400～600百万円
  • カタリスト：
    • 第4四半期における大型物件の売却成功。
    • 賃料改定の成功。
    • 新しい事業モデル（買取再販）の定着。

7. バリュエーション（企業価値評価）

相対評価法： 提供された情報だけでは、正確な競合比較を行うことは困難です。しかし、一般的な不動産賃貸・売買事業を行う同業他社と比較した場合、同社の自己資本比率は22.7%であり、大手と比較するとやや低い水準です 。これは、同社がレバレッジを積極的に活用して事業を拡大していることを示唆しています。利益率も変動が大きく、フロー型ビジネスの比率が高い時期は、PERやPBRの変動も大きくなりがちです。

現状の低い進捗率を考慮すると、現在の株価は、今後の通期計画未達リスクを十分に織り込んでいない可能性があり、割高と判断される可能性があります。しかし、第4四半期に大規模な物件売却があれば、利益が急回復し、株価が急騰する可能性も秘めています。この不安定性が、投資家がプレミアムを支払うか、ディスカウントを求めるかの議論のポイントとなります。

絶対評価法： 提供された情報には、フリーキャッシュフロー（FCF）の計算に必要な情報が不足しているため、簡易的なDCF法による試算も困難です。

8. 総括と投資家への提言

株式会社マリオンの2025年9月期第3四半期決算は、安定収益源と不安定収益源という事業ポートフォリオの特性が明確に現れた内容でした。不動産賃貸・証券化サービスが安定的に推移する一方で、不動産売買事業の不調が全体業績を大きく押し下げ、通期計画の達成には極めて厳しい状況です 。経営陣が通期計画を据え置いたことは、第4四半期に大きな売上が見込める可能性を示唆している一方で、計画未達となった場合のリスクも増大させています 。

投資スタンス：中立

現時点では、通期計画達成への確信度が低く、弱気に傾きかねない状況です。しかし、第4四半期に大型物件の売却が成功すれば、利益がV字回復する可能性も否定できません。この不透明性と潜在的なアップサイドを考慮し、中立的なスタンスを維持します。

今後の株価動向を監視する上で、投資家が注視すべき最重要KPIとイベント：

• 第4四半期の不動産売買事業の売上動向： 通期計画達成の鍵を握るのは、不動産売買事業の挽回です。次回の決算で、この事業がどれだけ貢献できたかが最大の焦点となります。
• 通期業績予想の修正有無： もし計画修正が行われた場合、それは経営陣の現実認識の表れとして、市場はネガティブに反応する可能性があります。しかし、それがかえって不透明感を払拭し、長期的な信頼回復に繋がる可能性もあります。
• 財務状態の健全性： 長期・短期借入金の増加は、今後の金利動向に収益が左右されるリスクを高めます。有利子負債の推移と、支払利息の増加トレンドを注視する必要があります 。