📄 この記事のURL：
https://money-life.net/住宅ローン借り換えで300万円節約した実体験｜2025年/ および https://money-life.net/変動金利で後悔した理由｜固定金利に借り換えた/⚠️ 2026年の住宅ローン環境：知らないと後悔する最新状況2026年5月更新
日銀は2024年以降3回の利上げを実施し、政策金利は0.75%（2026年4月時点）。変動金利は0.9〜1.1%台、フラット35は2.71%まで上昇。「金利は上がらない」という前提が崩れた今、変動・固定どちらを選んだ人にとっても、現状を見直す価値があります。
「固定金利にすればよかった」「変動で後悔している」——検索数が急増しているこの2つのキーワード、実はどちらの後悔も同じ問いから来ています。「自分のローンは今のままで大丈夫か？」という不安です。
この記事では、変動・固定それぞれで後悔する人の本当の理由を整理しつつ、借り換えで300万円節約できる条件と絶対に損する条件、そして2026年の金利環境で今どう動くべきかを、数字を使って徹底解説します。
目次
📋 この記事でわかること
- 2026年5月の最新金利相場（変動・10年固定・フラット35）
- 「変動で後悔」「固定で後悔」それぞれのリアルな理由と正しい判断軸
- 変動 vs 固定：どちらを選ぶべき人の条件チェックリスト
- 借り換えで300万円節約できる条件と「やると損する」ケースの違い
- 借り換えにかかる諸費用の内訳と総額の目安
- 借り換えが有利かを判断する3つの条件と損益分岐点の計算方法
- 借り換え手続きの全ステップ（申込〜融資実行まで）
2026年5月の住宅ローン金利：最新相場を把握する
変動金利（主要ネット銀行）
0.9〜1.1%
2024年以降3回利上げで上昇中
10年固定金利（主要銀行）
2.6〜3.1%
長期金利上昇で高止まり
フラット35（全期間固定）
2.71%
2026年5月時点・前月比+0.22%
2020年代前半には変動金利が0.3〜0.5%台、フラット35も1%台前半で推移していた時代と比較すると、大きく水準が変わっています。
変動と固定の金利差は約1.5%（2026年4月時点）：モゲチェックの試算によると、変動金利が固定金利と同等の総返済額になるには、現在の金利差（約1.5%）を埋めるほどの追加利上げが必要で、政策金利が2.25%超の水準に達することが必要です。現在の政策金利（0.75%）からさらに6回程度の利上げに相当します。「変動が危ない」論は正確には「あと6回利上げが続けば」という条件付きです。
「変動で後悔」「固定で後悔」：それぞれの本当の理由
変動金利で後悔する人のパターン
| 後悔のパターン | 具体的な状況 | 本質的な問題 |
|---|---|---|
| 「毎月の返済が増えて家計が苦しい」 | 2024〜2026年の3回利上げで返済額が増加。月1〜2万円上がったケースも | 金利上昇リスクを考慮した家計シミュレーションをしていなかった |
| 「いつ上がるか分からず精神的につらい」 | ニュースのたびに「次の利上げは？」と不安になる | リスク許容度が低いのに変動を選んでしまった |
| 「もっと上がる前に固定に切り替えたい」 | しかし今の固定金利は高く、切り替えると返済額が大幅増 | 判断のタイミングを逃した状態 |
| 「繰り上げ返済できると思っていたが貯金できていない」 | 変動のメリットを活かすには積極的な繰り上げ返済が前提だったが実行できず | 変動金利の正しい使い方を理解していなかった |
固定金利で後悔する人のパターン
| 後悔のパターン | 具体的な状況 | 本質的な問題 |
|---|---|---|
| 「変動のままにしておけば総支払が少なかった」 | 固定で借りた期間、変動金利が低位に留まりトータルで多く払った | 金利差の「保険料」として許容できるかを事前に考えていなかった |
| 「10年固定が終わったら金利が爆上がりした」 | 10年固定の優遇期間終了後、適用金利が変動に切り替わって高くなった | 「10年固定」は全期間固定ではないことを理解していなかった |
| 「繰り上げ返済したいのに手数料がかかる」 | 固定金利型は繰り上げ返済に手数料がかかるケースがある | 契約条件を確認していなかった |
「10年固定」の落とし穴：「10年固定」は10年間だけ固定で、それ以降は変動か金利の再設定になります。全期間固定（フラット35）とは根本的に異なります。「10年固定にしておけばよかった」という声の多くが、実は「10年間だけ固定で、その後変動になるリスク」を見落とした結果です。
変動 vs 固定：あなたはどちらを選ぶべきか
🔍 自分に合う金利タイプ判断チェック
✅ 変動金利が向いている人
- 毎月の返済を抑えて手元資金を確保したい
- 金利上昇分を繰り上げ返済でカバーできる収入がある
- 返済期間が短い（10〜15年以内）
- 今後10年で大きく収入が上がる見込みがある
- 利上げが続いても家計が耐えられるシミュレーションができている
- ある程度の金利変動リスクを心理的に許容できる
✅ 固定金利（全期間）が向いている人
- 毎月の返済額を確定させて家計管理を安定させたい
- 育児・教育費など将来の出費が大きく読めない時期
- 返済期間が長い（25年以上）
- 共働きだが一方が退職・育休の可能性がある
- 金利上昇リスクを心理的に許容できない
- 「保険料」として金利差分を払ってでも安心を買いたい
変動金利のリスク管理の基本：変動を選ぶなら「政策金利が1.0%上がった場合（＝変動金利が約1.0%上昇）の返済額増加分を毎月貯蓄できるか」を事前に確認することが必須です。例えばローン残高3,000万円・残25年なら、1%の金利上昇で月返済額は約1.5〜1.8万円増加します。この増加分に耐えられるかが判断基準です。
借り換えで300万円節約できる条件・できない条件
借り換えが「得をする」3つの条件
| 条件 | 目安 | 理由 |
|---|---|---|
| ① ローン残高 | 1,000万円以上 | 残高が少ないと金利差による削減効果が諸費用を上回らない |
| ② 残りの返済期間 | 10年以上 | 短いと削減効果が小さく、諸費用を回収できない |
| ③ 借り換え前後の金利差 | 0.5%以上（目安） | 0.5%以下でも残高・期間次第でメリットが出るケースあり |
上記3条件すべてを満たせば、借り換えで数十万〜数百万円の節約になる可能性があります。ただし必ずシミュレーションで確認することが前提です。
ケース別シミュレーション：得するケース・損するケース
✅ 得するケース
残高3,000万円・残25年・金利1.5%→0.8%へ借り換え
借り換え前金利1.5%
借り換え後金利0.8%
金利差0.7%
諸費用（概算）約70〜90万円
月返済額の削減約11,000円/月
諸費用回収期間：約7年／25年間の節約効果約300万円
⚠️ 損するケース
残高600万円・残8年・金利差0.3%の場合
借り換え前金利1.2%
借り換え後金利0.9%
金利差0.3%
諸費用（概算）約30〜50万円
8年間の利息削減効果約15万円
諸費用を差し引くと約10〜35万円のマイナス
✅ 変動→固定に借り換えて安心を買うケース
残高2,500万円・残20年・変動1.0%→フラット35・2.5%
月返済額の増加約+25,000円/月
20年間の追加コスト約600万円
得られるもの20年間の金利変動リスクゼロ
「安心の保険料」として月2.5万円を許容できるか価値観次第
⚠️ タイミングが悪い借り換えケース
10年前にフラット35（1.3%）→今フラット35（2.71%）に借り換え
現在の適用金利1.3%（超低金利時代に契約）
借り換え後金利2.71%
金利差-1.41%（逆方向）
明らかに損現在の固定金利を維持すべき
フラット35（全期間固定）で超低金利時代に借りた人は要注意：2020〜2022年頃にフラット35で1.3%前後で借りた場合、現在の変動金利（0.9〜1.1%）への借り換えは金利差が小さく、諸費用を考えると得にならない可能性が高いです。「今の金利が低いから借り換えよう」ではなく「自分の現在の金利と新しい金利を比較する」ことが重要です。
借り換えにかかる諸費用の全内訳
借り換えは「新しいローンを組む」ことと同義のため、新規借入時と同様の費用がかかります。借入残高3,000万円のケースで概算を示します。
| 費用の種類 | 支払先 | 金額の目安（借入3,000万円の場合） |
|---|---|---|
| 融資手数料（新しいローン） | 借り換え先銀行 | 借入額×2.2%（定率型）＝約66万円 または定額型（3〜11万円） |
| 保証料（新しいローン） | 保証会社 | 0〜60万円程度（保証料不要の銀行もあり） |
| 抵当権設定登記費用 | 法務局＋司法書士 | 登録免許税（借入額×0.1〜0.4%）＋司法書士報酬3〜10万円 |
| 抵当権抹消登記費用（旧ローン） | 法務局＋司法書士 | 登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜2万円 |
| 印紙税（新しい金銭消費貸借契約書） | 国 | 2万円（1,000万円超5,000万円以下） |
| 繰り上げ返済手数料（旧ローン一括返済） | 現在の銀行 | 0〜5万円（ネット銀行は無料が多い） |
| 諸費用の合計目安 | 借入額の1.5〜3%程度（約30〜90万円） | |
諸費用を抑えるポイント：定率型の融資手数料（借入額×2.2%）は大きな負担になります。保証料が不要・融資手数料が定額型のネット銀行を選ぶと諸費用を大幅に抑えられます。また登記費用は司法書士によって報酬が異なるため、複数に見積もりを取ることも有効です。
損益分岐点の計算：諸費用を何年で回収できるか
借り換えが「本当に得かどうか」は以下の計算で判断します。
損益分岐点の計算式
諸費用合計 ÷ 月の削減額 ＝ 諸費用回収年数（月数）
諸費用合計 ÷ 月の削減額 ＝ 諸費用回収年数（月数）
例：諸費用70万円 ÷ 月削減11,000円 ＝ 約64ヶ月（約5.3年）
→ 残りの返済期間が5.3年以上あれば借り換えで得をする
借り換え手続きの全ステップ
1
現在のローン条件を正確に把握する
現在の金利・残高・残返済期間・繰り上げ返済手数料を確認。通帳・返済予定表・ローン契約書を引っ張り出す。「今の金利が何%か知らない」という人は要注意。
2
複数の金融機関でシミュレーションを行う
モゲチェック・各銀行の公式シミュレーターで「借り換えメリット額」を試算。最低でも3〜5行を比較する。金利だけでなく諸費用込みの「実質金利」で比較することが重要。
3
事前審査（仮審査）を申込む
メリットが出そうな銀行に事前審査を申込む。必要書類は収入証明（源泉徴収票）・物件情報・現在のローン残高証明書など。審査結果は通常1〜2週間で返ってくる。
4
本審査・正式申込み
事前審査が通ったら本審査へ。健康状態（団信の告知）・収入・物件の評価審査が行われる。審査期間は2〜4週間程度。複数行の本審査を同時進行させることも可能。
5
契約手続き・登記手続き
融資実行前に借り換え先銀行と金銭消費貸借契約を締結。司法書士が抵当権の抹消（旧ローン）と設定（新ローン）を同日に行う。当日は銀行・司法書士事務所への来訪が必要。
6
融資実行・旧ローン一括返済
新しいローンから融資された資金で旧ローンを一括返済して完了。翌月から新しい返済がスタートする。事前に旧ローンの「一括返済必要額」を銀行に問い合わせておくこと。
申込みから融資実行まで：事前審査〜融資実行まで通常2〜3ヶ月かかります。「今すぐ金利を下げたい」と思っても、手続きには時間が必要です。特に年度末（3月）や年末（12月）は金融機関が混雑するため、早めに動き始めることをお勧めします。
よくある質問（FAQ）
今の変動金利ローンは固定に切り替えた方がいいですか？
一概には言えません。変動から固定（フラット35・2.71%）への切り替えは月返済額が大幅に増加します。2026年4月時点の変動金利（約1.0%）と固定金利（約2.5〜2.71%）の差は約1.5%。固定が有利になるには政策金利があと6回程度（計1.5%以上）利上げされ、それが長期持続する必要があります。「不安だから固定に切り替えたい」という心理は理解できますが、現時点では経済的には変動が有利なケースが多いです。家計の耐久度と心理的な許容度を踏まえて判断してください。
変動金利が今後どこまで上がると思いますか？
確実な予測は誰にもできません。日銀は「持続的・安定的な物価上昇を見極めながら利上げを検討」というスタンスで、2026年時点では政策金利0.75%（変動金利：約1.0%）です。専門家の間では「2026〜2027年にさらに0.25〜0.5%の利上げはあり得る」「ただし2〜3%超の急騰は日本経済の構造上難しい」という見方が多くあります。重要なのは「上がっても耐えられる家計設計をしているか」です。
借り換えを検討しているが、健康状態に不安があります。
住宅ローンの借り換えには団信（団体信用生命保険）への加入が通常必要です。既往症・持病によっては通常の団信に加入できず、借り換えができないケースがあります。ただしワイド団信（引受基準が緩やか）を設けている銀行や、フラット35の「デュエット」など特約を活用できる場合もあります。健康状態に不安がある方は、申込み前に金融機関に相談することをお勧めします。
金利交渉で今の銀行に金利を下げてもらえますか？
可能なケースがあります。他行の借り換え審査が通った段階で「この金利で借り換えが通った」と現在の銀行に交渉すると、金利の引き下げ提案をしてくれる場合があります。ただし一般的に新規顧客への優遇金利の方が既存顧客への優遇より有利に設定されているため、借り換えの方が結果的に有利なことも多いです。まず他行の事前審査を取得して比較することが交渉力を高めます。
フラット35で借りていますが今も変動に借り換えるメリットがありますか？
2020〜2022年頃にフラット35を1.3%前後で借りた場合、現在の変動金利（0.9〜1.1%）との差は0.2〜0.4%程度。諸費用（60〜90万円）を考えると、残高・期間によっては借り換えメリットが出ないケースも多いです。また今後の金利上昇リスクを考えると「超低金利の全期間固定」を手放すのはリスクがあります。必ずシミュレーションで確認してから判断してください。
借り換えの諸費用が払えない場合はどうすればいいですか？
借り換え先のローン金額に諸費用を上乗せして借り入れる「諸費用込み借り換え」を認めている銀行があります。ただしその分だけローン残高が増えるため、最終的なメリット額は減少します。手元現金がない場合は「諸費用を上乗せした場合でも借り換えメリットが出るか」を必ず計算してください。
ペアローンで借りていますが借り換えはできますか？
できます。ただしペアローンは夫婦それぞれが個別にローンを組んでいる形態のため、2人分の審査・手続きが必要です。諸費用も2人分かかります。夫婦の一方だけ借り換えることも理論上は可能ですが、抵当権の関係で複雑になる場合があるため、借り換え先銀行に事前に確認してください。
借り換え後にさらに別の銀行に借り換えることは可能ですか？
可能です。住宅ローンの借り換え回数に制限はありません。ただし借り換えのたびに諸費用（登記費用・手数料等）がかかります。借り換え直後は残高に対する諸費用の比率が大きくなるため、借り換え後すぐに再度借り換えるのは経済的に不利になりやすいです。最低でも3〜5年以上間隔をあけることが一般的です。
まとめ
- 2026年5月時点の金利相場：変動0.9〜1.1%・10年固定2.6〜3.1%・フラット35が2.71%。変動と固定の差は約1.5%
- 「変動で後悔」の本質はリスク許容度の見誤り。「固定で後悔」の本質は金利差の保険料を許容できるかの確認不足
- 変動→固定への切り替えが経済的に有利になるには、政策金利がさらに約1.5%上昇し長期持続する必要がある
- 借り換えで300万円節約できる条件は「残高1,000万円以上・残期間10年以上・金利差0.5%以上」が目安。必ずシミュレーションで確認
- 借り換え諸費用は借入額の1.5〜3%（30〜90万円程度）。損益分岐点（諸費用÷月削減額）を必ず計算する
- 超低金利時代（2020〜2022年）に固定で借りた人は、現在の変動金利への借り換えは金利差が小さく損になる可能性が高い
- 借り換え手続きは申込みから融資実行まで2〜3ヶ月かかる。早めに動き始めることが重要
「固定にすればよかった」「変動で後悔」どちらの後悔も、解決策は同じです。今の自分のローン条件を正確に把握し、現在の金利と比較してシミュレーションを行うこと。感情や不安で動くのではなく、数字で判断することが、35年間の住宅ローンで後悔しないための唯一の方法です。
