1. エグゼクティブ・サマリー
投資スタンス：中立、確信度60%
フェイスネットワークの2026年3月期第1四半期決算は、季節要因による赤字計上こそあったものの、前年同期比で大幅な売上増を達成し、先行投資が着実に進捗していることを示唆する内容でした。特に、不動産投資支援事業における物件の大型化と利益率の向上、そして不動産マネジメント事業の着実な成長は評価に値します。しかし、依然として不動産販売の竣工・引き渡し時期に業績が大きく左右される構造は変わっておらず、下期偏重のリスクが残存します。足元の金利上昇や不動産市況の不透明感が払拭されない限り、積極的な投資に踏み切るのは時期尚早と判断し、「中立」のスタンスを継続します。
3行サマリー
- 何が起きたか: 不動産販売の竣工時期集中により、第1四半期は営業損失を計上。しかし、売上高は前年同期比51.2%増と大幅な成長を遂げ、不動産事業の物件大型化と利益率向上、およびマネジメント事業の堅調な成長が確認された。
- なぜ重要か: 従来の主力事業である「Gran Duo」シリーズに加え、富裕層向け「THE GRANDUO」シリーズや高級戸建「THE GRANHAUS」といった高付加価値物件の開発を加速しており、事業ポートフォリオの進化と収益性の向上が期待される。これは、単なる不動産開発業者から、付加価値創造型のプロパティマネジメント企業への転換を示唆する重要な兆候である。
- 次に何を見るべきか: 通期計画達成の鍵を握る下期の竣工・引き渡し状況。特に、計画されている大型物件や高付加価値物件の販売進捗と、金利上昇がこれら物件の販売価格や需要に与える影響を注視する必要がある。
主要カタリストとリスク
主要カタリスト:
- 高付加価値物件の販売進捗： 「THE GRANDUO」や「THE GRANHAUS」といった高単価物件の販売が順調に進めば、通期業績の上振れ要因となり、利益率改善に大きく貢献する。
- 株式分割による流動性向上と投資家層拡大： 2025年10月1日付での1株→3株の株式分割は、投資単位を引き下げ、個人投資家層の拡大と市場流動性の向上をもたらし、株価の押し上げ要因となる。
- 金融機関との連携強化： 富裕層向けのウェルスマネジメント部門との連携が深化し、安定的な顧客紹介チャネルが確立されれば、販売チャネルの多様化と収益基盤の安定化に寄与する。
主要リスク:
- 不動産市況の悪化と金利上昇： 不動産価格の高騰と金利上昇が続けば、投資家の投資マインドが冷え込み、物件販売の遅延や価格下落、ひいては業績計画未達につながる可能性がある。
- 物件竣工時期の遅延： 業績が下期に偏重する構造上、建築資材の調達遅延や施工トラブルなどにより、予定していた物件の竣工が遅れると、利益計上がずれ込み、通期計画達成が困難となる。
- 運転資本の増加： 開発プロジェクトの増加に伴い、仕掛販売用不動産や販売用不動産といった棚卸資産が増加しており、運転資本の増加がキャッシュフローを圧迫するリスクがある。
2. 事業概要とビジネスモデルの深掘り
フェイスネットワークは、城南3区（世田谷区、目黒区、渋谷区）を中心とした好立地で、新築一棟RCマンション「Gran Duo」シリーズや、富裕層向け高級賃貸レジデンス「THE GRANDUO」シリーズなどを企画・開発し、不動産投資家に販売する「
不動産投資支援事業」と、開発した物件の賃貸管理を行う「不動産マネジメント事業」を主軸としています。
ビジネスモデルの評価:
同社の収益モデルは、以下のように分解できます。
- 不動産投資支援事業： 売上 = （販売物件数）×（平均販売単価）
- 不動産マネジメント事業： 売上 = （管理戸数）×（管理手数料単価）
このビジネスモデルの最大の強みは、**「企画・開発から販売、賃貸管理までを自社内で一貫して行うワンストップサービス」**にあります。これにより、以下の競争優位性を確立しています。
- 高い物件価値創造力： 土地の仕入れから設計・施工までを自社でコントロールすることで、「入居者視点にこだわるモノづくり」を実現し、高い入居率（2025年3月期実績で98.8%）を維持しています。これが物件の資産価値を長期的に高め、投資家にとっての魅力を向上させています。
- 利益率の安定性： 自社の設計・施工部門を保有しているため、業界全体の人材不足や資材高騰の影響を最小限に抑えることができ、安定した物件開発と高い営業利益率（2025年3月期実績で15.1%）を実現しています。
- 顧客囲い込みと収益の多角化： 不動産を販売した後も、賃貸管理業務を通じて継続的な収益（ストック収益）を確保できるため、単発的なフロー収益に依存しない安定的な事業基盤を構築しています。これにより、顧客との長期的な関係性を築き、リピートや紹介に繋がる好循環を生み出しています。
一方で、脆弱性も存在します。
- 市況変動リスク： 不動産投資支援事業は、マクロ経済、特に金利動向や不動産市況に大きく影響されます。現在の不動産価格高騰や金利上昇局面では、投資家の購入意欲が減退するリスクがあります。
- 下期偏重の収益構造： 不動産物件の引き渡しは四半期ごとに均等に行われるわけではなく、特に第4四半期に集中する傾向が強く、特定の四半期に業績が大きく変動するリスクがあります。
競争環境:
同社は、城南3区というニッチな高付加価値市場に特化することで、大手不動産デベロッパーとは一線を画しています。主な競合は、同様に一棟マンション開発を手掛ける中堅デベロッパーですが、同社の「ワンストップサービス」と「デザイン・品質へのこだわり」は明確な差別化要因です。特に、「THE GRANDUO」や「THE GRANHAUS」といった富裕層向けブランドの展開は、競合との差別化をさらに進める戦略であり、高い利益率を実現する上で重要な要素となります。
3. 【最重要】業績ハイライトと徹底的な財務分析
P/L分析
| 項目（百万円） | 2026年3月期1Q | 2025年3月期1Q | 増減額 | 増減率 |
| 売上高 | 2,954 | 1,953 | +1,001 | +51.2% |
| 売上総利益 | 691 | 207 | +484 | +233.8% |
| 営業利益（損失） | △46 | △424 | +378 | -89.1% |
| 経常利益（損失） | △148 | △522 | +374 | -71.6% |
| 親会社株主に帰属する四半期純利益（損失） | △112 | △374 | +262 | -70.0% |
今回の決算は、売上高が前年同期比51.2%増と大幅な成長を遂げた一方で、営業利益以下は依然として損失を計上しています。これは、同社のビジネスモデルにおける季節性の影響が色濃く出た結果です。売上は増加したものの、販売費及び一般管理費（販管費）が先行して発生するため、利益は下期に偏重します。
営業利益のブリッジ分析
前年同期（2025年3月期1Q）の営業損失△424百万円から、当期（2026年3月期1Q）の営業損失△46百万円への変動要因を分解します。
- 前年同期営業損失: △424百万円
- ① 売上高増減要因: 不動産販売2件による売上高の増加（+1,001百万円）
- ② 売上原価・粗利益率変動要因:
- 売上原価増加（+516百万円）
- 売上総利益の増加（+485百万円）
- 粗利益率は前年同期10.6%から当期23.4%へと大幅に改善。これは、不動産商品の大型化と利益率向上が要因です。
- ③ 販管費増減要因: 販管費は前年同期の632百万円から738百万円へと106百万円増加。これは、売上増加に伴う仲介手数料の増加や、人員増加による人件費の増加が主な要因です。
- 当期営業損失: △46百万円
この分析から、売上と粗利益は大幅に改善しているものの、販管費の増加が利益を一部相殺していることが分かります。しかし、粗利益の改善幅が販管費の増加を大きく上回っており、利益構造自体は健全に改善していると評価できます。
B/S分析
| 項目（百万円） | 2026年3月期1Q | 2025年3月期 | 増減額 | 増減率 |
| 総資産 | 31,191 | 30,036 | +1,155 | +3.8% |
| 負債合計 | 22,511 | 20,271 | +2,240 | +11.0% |
| 純資産合計 | 8,679 | 9,765 | △1,085 | -11.1% |
| 自己資本比率 | 27.8% | 32.5% | △4.7pt | – |
総資産は主に販売用不動産と仕掛販売用不動産の増加により、前年度末から1,155百万円増加しました。これは、下期竣工予定の物件や来期以降に向けた用地仕入れが順調に進んでいることを示唆しており、将来の売上を確保するための先行投資が着実に実行されている証拠です。一方で、負債は借入金の増加により2,240百万円増加しており、純資産は親会社株主に帰属する四半期純損失と配当金の支払いにより1,085百万円減少しました。この結果、自己資本比率は前年度末の32.5%から27.8%へと低下しており、財務の健全性は一時的に悪化しています。
運転資本の分析 (CCC)
CCC = 売上債権回転日数(DSO) + 棚卸資産回転日数(DIO) – 仕入債務回転日数(DPO)
- 売上債権回転日数 (DSO): 売上債権の回収に要する日数。今回の決算短信では、完成工事未収入金が55百万円から12百万円に減少しており、債権回収は順調に進んでいると推察されます。しかし、物件の販売時期に大きく左右されるため、四半期ごとの変動が大きいです。
- 棚卸資産回転日数 (DIO): 在庫が販売されるまでに要する日数。販売用不動産と仕掛販売用不動産は、それぞれ2,205百万円、1,939百万円増加しており、総資産の増加分の大部分を占めています。これは、先行して用地を仕入れ、物件開発を進めていることの裏返しであり、将来の売上を積み上げているポジティブな兆候です。しかし、不動産は高額な在庫であり、市況が悪化して販売が滞れば、在庫滞留日数が長期化し、キャッシュフローを圧迫するリスクがあります。現時点では、物件開発が順調に進捗しているとの説明から、滞留在庫の懸念は低いと判断しますが、今後の市況動向を注視する必要があります。
- 仕入債務回転日数 (DPO): 仕入代金の支払いに要する日数。今回の決算では、工事未払金が減少しており、支払いが順調に行われていると見られます。
全体として、開発用地の仕入れを積極的に行っているため、運転資本は増加傾向にあります。これは成長投資の証であり、今後の売上増に繋がるためポジティブですが、その資金源を借入金に依存しているため、キャッシュ・コンバージョン・サイクルは長期化し、キャッシュフローに一定の負担をかける可能性があります。
キャッシュフロー（C/F）分析
第1四半期のキャッシュフロー計算書は開示されていませんが、貸借対照表の変動からその動向を推察します。
- 営業CF: 現金及び預金が2,907百万円減少しており、主な要因は販売用不動産や仕掛販売用不動産の増加によるものと推測されます。不動産開発ビジネスの特性上、物件の仕入れや建設に多額の資金が必要となるため、物件が販売されるまでは営業CFはマイナスになる傾向が強いです。
- 投資CF: 投資活動によるキャッシュフローは、貸借対照表から大きな変動は見られず、安定していると推察されます。
- 財務CF: 借入金が3,602百万円増加していることから、積極的な資金調達を行っていることが分かります。これは、物件仕入れに必要な資金を賄うためのものであり、先行投資段階にある同社にとって不可欠な活動です。
営業CFと純利益の乖離（アクルーアル）は、不動産事業の特性上、物件引き渡し時期に左右されるため、四半期単体で評価するのは困難です。通期では、物件販売が集中する下期に営業CFが大きくプラスに転じることが期待されます。
資本効率性の評価
- ROIC（投下資本利益率）とWACC（加重平均資本コスト）： ROIC = 税引後営業利益 ÷ (有利子負債 + 純資産)
- 第1四半期は営業損失を計上しているため、ROICはマイナスとなります。これは、先行投資フェーズにある四半期決算では当然のことであり、評価は通期実績で行うべきです。
- 同社は過去5年間で高い営業利益率成長率（27.6%）を達成しており、これは投下資本から効率的に利益を生み出す力が着実に向上していることを示唆しています。
- 今後の高付加価値物件（「THE GRANDUO」など）の開発・販売が軌道に乗れば、ROICはさらに改善し、企業価値創造を加速させるでしょう。
- ROE（自己資本利益率）のデュポン分解： ROE = (純利益 ÷ 売上高) × (売上高 ÷ 総資産) × (総資産 ÷ 自己資本)
- 第1四半期は純損失を計上しているため、ROEもマイナスとなります。
- 純利益率: 損失計上によりマイナス。
- 総資産回転率: 売上高の増加により改善傾向にある。
- 財務レバレッジ: 借入金の増加と純資産の減少により、レバレッジは上昇しています。
- ROEの今後の改善は、下期に集中する物件販売による純利益率の大幅な改善にかかっています。
4. 【核心】セグメント情報の徹底解剖
フェイスネットワークは、「不動産投資支援事業」と「不動産マネジメント事業」の2つの報告セグメントで構成されています。
セグメント別業績（2026年3月期1Q）
- 不動産投資支援事業:
- 売上高: 2,708百万円（前年同期比56.2%増）
- セグメント損失: △104百万円（前年同期は△468百万円の損失）
- 分析: 不動産商品2件の販売により、売上高は大幅に増加しました。販売件数は前年同期と同じでしたが、物件の大型化と利益率の向上が奏功し、売上・利益ともに前年同期を大きく上回りました。これは、単に数をこなすのではなく、高付加価値の大型物件を開発・販売するという戦略が機能していることを示しています。この傾向が続けば、通期の利益率改善に大きく貢献するでしょう。
- 不動産マネジメント事業:
- 売上高: 246百万円（前年同期比11.8%増）
- セグメント利益: 58百万円（前年同期比33.4%増）
- 分析: 管理戸数が堅調に増加したことで、売上高・セグメント利益ともに増加しました。この事業は安定的なストック収益を生み出すため、業績の下振れリスクを軽減する役割を担っています。物件開発の進捗に伴い管理戸数が増加していくため、今後も安定的な成長が期待されます。
ポートフォリオ・マネジメントの評価:
同社の事業ポートフォリオは、不動産投資支援事業というフロー収益と、不動産マネジメント事業というストック収益の組み合わせで構成されており、リスク分散とシナジー創出に成功していると評価できます。不動産投資支援事業で開発・販売した物件が、そのまま不動産マネジメント事業の管理戸数増加に繋がり、安定的な収益基盤を構築するという好循環を生み出しています。また、高付加価値物件の開発は、単価を上げるだけでなく、金融機関との連携を強化し、富裕層という新しい顧客層を開拓する上でも重要な役割を果たしています。
5. 経営計画の進捗と経営陣の評価
同社は、2026年3月期の通期連結業績予想について、売上高35,000百万円、営業利益5,600百万円、経常利益5,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益3,400百万円と公表しています。今回の第1四半期の実績は、売上高2,954百万円、営業損失46百万円であり、通期計画に対する進捗率はそれぞれ8.4%、-0.8%に留まっています。
計画未達/超過の場合の要因分析：
この進捗率は一見すると非常に低いように見えますが、不動産販売の特性上、第1四半期は利益が計上されにくいため、この結果は十分に想定内です。会社側も「下期に竣工引渡しが集中する予定となっており、計画は順調に進捗している」と明記しており、計画達成への自信を示しています。
経営陣は、通期計画を据え置くという判断を下しました。これは、現時点での進捗が計画通りであり、下期に予定されている物件販売が順調に進むという蓋然性が高いと判断したためと推察されます。この判断の妥当性は、今後のマクロ経済環境、特に金利動向と不動産市況に大きく左右されます。もし市況が悪化し、販売が遅延すれば、通期計画は未達となる可能性があり、その場合、経営陣の需要予測能力は低く評価されることになります。逆に、計画通りに進めば、その実行力が評価されるでしょう。
6. 将来シナリオと株価のカタリスト/リスク
強気シナリオ:
- 前提条件: 国内経済の緩やかな回復基調が継続し、不動産投資への需要が旺盛に推移。金利上昇圧力は限定的で、インフレ率も安定。
- 予測レンジ: 売上高36,000～38,000百万円、営業利益5,800～6,200百万円。
- 理由: 高付加価値物件「THE GRANDUO」シリーズの販売が想定を上回り、利益率が大きく改善。また、株式分割による流動性向上で個人投資家の買いが流入し、株価が上昇。
基本シナリオ:
- 前提条件: 決算資料にある通期計画通りの進捗。物件の竣工・引き渡しは下期に集中するものの、計画通りに進む。
- 予測レンジ: 売上高35,000百万円、営業利益5,600百万円。
- 理由: 現時点での会社予想通り。下期に予定されている物件が計画通りに販売され、不動産マネジメント事業も堅調に推移。
弱気シナリオ:
- 前提条件: 不動産価格の高騰と金利上昇が投資マインドを冷え込ませ、物件の販売が遅延。あるいは、大型物件の販売価格が想定を下回る。建築コストのさらなる上昇。
- 予測レンジ: 売上高30,000～33,000百万円、営業利益4,000～4,500百万円。
- 理由: 外部環境の悪化により、物件販売が計画通りに進まず、下期に売上・利益が十分に積み上がらない。先行投資分の販管費が利益を圧迫し、通期計画を大幅に下回る。
具体的なカタリストとリスク
- カタリスト:
- 「THE GRANDUO」シリーズの竣工・販売発表
- 株式分割に伴う東証スタンダード市場からの市場変更（プライム市場への移行）
- 新たな金融機関との提携発表
- リスク:
- 予定していた大型物件の竣工遅延
- 不動産価格の急落または金利の急騰
- 在庫である販売用不動産が長期滞留し、評価損が発生
7. バリュエーション（企業価値評価）
相対評価法: 同業他社との比較では、フェイスネットワークの強みは「高い入居率と営業利益率」、「高付加価値物件の開発力」にあります。これは、競合他社と比較してプレミアムなバリュエーションで評価されるべき要因です。特に、高い営業利益率成長率（27.6%）は、他の同業他社を大きく引き離しており、将来の利益成長への期待が高いことを示しています。PERやPBRといった指標で評価する場合、同社のビジネスモデルの質と成長性を考慮すると、業界平均を上回る水準が妥当でしょう。
絶対評価法: 簡易DCF法による理論株価試算は、将来のキャッシュフロー予測の不確実性が高いため、ここでは割愛します。ただし、WACCは現在の金利上昇トレンドを考慮して、従来よりも高めの設定が妥当でしょう。永久成長率についても、人口減少や不動産市況の変動リスクを考慮し、控えめな設定が適切です。
8. 総括と投資家への提言
今回の決算は、季節要因による損失計上こそありましたが、売上高の大幅な成長と粗利益率の改善から、事業のモメンタムは維持されていると判断します。特に、高付加価値物件の開発という経営戦略が着実に実行され、それが粗利益率の改善という形で表れている点は高く評価できます。
投資スタンスは引き続き中立を維持します。これは、計画達成の鍵を握る下期の動向が依然として不確実であるためです。下期に予定されている大型物件の販売が計画通りに進み、それに伴って利益が大きく上振れする可能性は十分にあります。しかし、現在のマクロ経済環境における金利上昇や不動産市況の不透明感が、販売に水を差すリスクも無視できません。
投資家が注視すべき最重要KPIとイベント:
- 下期の物件竣工・販売進捗: 会社計画通りに大型物件が販売されるか、四半期報告書や適時開示で確認する。
- 不動産市況と金利動向: 金利のさらなる上昇や不動産価格の変動が、今後の業績に与える影響を継続的に監視する。
- 株式分割後の流動性変化: 株式分割後の出来高と株価の動向を注視し、流動性向上と投資家層拡大の効果を評価する。
- 次期決算での通期業績予想修正の有無: 下期の実績を反映した上での業績予想修正が行われるかどうかが、経営陣の自信と計画の蓋然性を測る重要な指標となる。
